深圳世聯(lián)行（002285）集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“世聯(lián)行”或“公司”）4月14日發(fā)布公告稱，公司于4月12日與多家機(jī)構(gòu)投資者召開了2022年度業(yè)績(jī)說明會(huì)。在會(huì)議上，世聯(lián)行透露，目前公司對(duì)恒大應(yīng)收賬款均已提起訴訟并立案。公司與恒大集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)公司協(xié)商部分以房抵償方案，截至2022年3月31日累計(jì)達(dá)成抵房解決方案約2.86億元，其中已備案登記生效的抵房合同金額約1.28億元。

▲世聯(lián)行公告截圖

(資料圖片僅供參考)

世聯(lián)行向投資者介紹了公司基本情況。2022年，宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力大，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力持續(xù)演化，新冠疫情散發(fā)多發(fā)，公司主要業(yè)務(wù)承壓。公司不斷優(yōu)化城市布局，聚焦核心區(qū)域核心業(yè)務(wù)；持續(xù)出清存量業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，有效防范化解應(yīng)收風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，確保公司現(xiàn)金流充盈，夯實(shí)發(fā)展基礎(chǔ)，促進(jìn)企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。截至報(bào)告期末，公司資產(chǎn)負(fù)債率48.81%，同比減少9.04個(gè)百分點(diǎn)；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入56.12億元，占營(yíng)業(yè)收入的比例為141.02%，同比增加4.07個(gè)百分點(diǎn)。

受房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量下降、新冠疫情以及公司主動(dòng)戰(zhàn)略調(diào)整的影響，報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入397,943.02萬元，同比下降34.58%；受收入下降、計(jì)提資產(chǎn)減值損失以及非經(jīng)常性損益項(xiàng)目投資收益減少等的影響，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為虧損31,231.35萬元。

以下為投資者關(guān)系活動(dòng)主要內(nèi)容：

1、公司可以分享一下2022年及2023年一季度大交易業(yè)務(wù)發(fā)展情況嗎?

答：公司大交易業(yè)務(wù)主要包括代理銷售業(yè)務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)+業(yè)務(wù)和金融業(yè)務(wù)。2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售去化壓力大、開發(fā)商流動(dòng)性緊張，面對(duì)嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境，公司主動(dòng)收縮調(diào)整優(yōu)化城市布局，將業(yè)務(wù)聚焦大灣區(qū)、山東等優(yōu)勢(shì)地區(qū)，重點(diǎn)關(guān)注新崛起的“央國(guó)平”(央企、國(guó)企、地方平臺(tái)公司)客戶，積極探索與地方平臺(tái)公司合作新模式?！按蠼灰住表槕?yīng)新媒體、渠道營(yíng)銷以及數(shù)字化等時(shí)代大勢(shì)，不斷升級(jí)迭代服務(wù)模式和運(yùn)營(yíng)模式，試點(diǎn)推進(jìn)數(shù)字化營(yíng)銷。公司大交易業(yè)務(wù)不斷強(qiáng)化應(yīng)收款項(xiàng)管理，降低應(yīng)收款項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)，改善公司現(xiàn)金流。2022年，受房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和結(jié)算周期的影響，大交易業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入262,945.68萬元。

2023年一季度公司代理銷售額同比增長(zhǎng)47%，其中大灣區(qū)6個(gè)城市代理銷售額同比增長(zhǎng)約百分之百，根據(jù)公司收入確認(rèn)原則，將在未來3-9個(gè)月轉(zhuǎn)化為收入。

2、請(qǐng)問公司對(duì)于全年代理交易市場(chǎng)的看法?以前房企自身不做銷售，銷售團(tuán)隊(duì)都外包。但現(xiàn)在也會(huì)培養(yǎng)自銷團(tuán)隊(duì)，公司代理上述房企的項(xiàng)目，優(yōu)勢(shì)在哪里?

答：隨著越來越多的“央國(guó)平”參與房地產(chǎn)市場(chǎng)，行業(yè)的集中度會(huì)變得分散，同時(shí)部分“央國(guó)平”公司，尤其是地方城投公司自身服務(wù)鏈條并不完整，需要第三方代理公司提供銷售服務(wù)，此外，經(jīng)過這兩年市場(chǎng)的洗禮，代理行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手減少，公司作為有三十年經(jīng)驗(yàn)積累的專業(yè)公司，未來的發(fā)展空間越來越大。房地產(chǎn)企業(yè)的自銷團(tuán)隊(duì)和公司的代理團(tuán)隊(duì)有各自的定位和價(jià)值，雙方協(xié)同合作，為實(shí)現(xiàn)高效樓盤銷售而共同努力。

3、公司跟地方城投公司合作的費(fèi)率會(huì)不會(huì)有差異?賬期會(huì)不會(huì)有不同?公司5300萬的凈利潤(rùn)目標(biāo)，具體怎么實(shí)現(xiàn)?

答：地方城投公司因自身服務(wù)價(jià)值鏈不完整，更依賴第三方專業(yè)代理機(jī)構(gòu)，因此在談合作時(shí)，公司享有更高的議價(jià)能力。公司預(yù)計(jì)2023年度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為481,396萬元，較2022年增長(zhǎng)20.97%；預(yù)計(jì)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為5,300萬元。2023年歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)的預(yù)測(cè)依據(jù)：1、2023年，公司收入的增長(zhǎng)帶動(dòng)利潤(rùn)的增長(zhǎng)；2、2022年，公司計(jì)提各項(xiàng)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備合計(jì)金額為37,537.26萬元，計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的資產(chǎn)范圍主要包括應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款、貸款、合同資產(chǎn)、長(zhǎng)期股權(quán)投資和商譽(yù)，考慮所得稅及少數(shù)股東損益影響后，本次計(jì)提減值將減少公司2022年度歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)31,027.24萬元。

2023年隨著市場(chǎng)的好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)資產(chǎn)減值的影響減弱。當(dāng)然市場(chǎng)也存在一定的不確定性，部分民營(yíng)房企在2023年仍然面臨較大的償債壓力，因此公司2023的預(yù)算也存在一定不確定。(特別提示：因宏觀經(jīng)濟(jì)、行業(yè)市場(chǎng)變化等因素對(duì)公司經(jīng)營(yíng)的不確定影響，財(cái)務(wù)預(yù)算不構(gòu)成公司對(duì)投資者的實(shí)質(zhì)性承諾，也不代表公司對(duì)2023年度的盈利預(yù)測(cè)，請(qǐng)投資者特別注意。)

4、一季度收入增長(zhǎng)，有多少是來源于市占率的提高?有多少是來源于銷售市場(chǎng)的恢復(fù)?怎么判斷這兩個(gè)未來趨勢(shì)?

答：公司大交易業(yè)務(wù)聚焦大灣區(qū)和山東等地區(qū)，公司非常重視區(qū)域市場(chǎng)市占率的提升。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—2月份，國(guó)內(nèi)商品房銷售額15449億元，下降0.1%，其中住宅銷售額增長(zhǎng)3.5%?？硕饠?shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)房企1-3月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額14827.7億元，同比增長(zhǎng)3.1%。公司1-3月累計(jì)實(shí)現(xiàn)代理銷售額同比增長(zhǎng)47%，其中大灣區(qū)6個(gè)城市代理銷售額同比增長(zhǎng)約百分之百。公司代理銷售額增長(zhǎng)率明顯高于百?gòu)?qiáng)的銷售增長(zhǎng)率。

對(duì)于一季度市場(chǎng)恢復(fù)是否可持續(xù)不好判斷，央行公布2023年一季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年3月末，廣義貨幣(M2)余額同比增長(zhǎng)12.7%；，流動(dòng)性的增加是一個(gè)向好的指標(biāo)；同時(shí)一季度以來已經(jīng)有民企開始在高能級(jí)城市拿地，公司對(duì)高能級(jí)城市的發(fā)展還是充滿期待的，加上越來越多非傳統(tǒng)房企，以產(chǎn)業(yè)為標(biāo)志進(jìn)入土地市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)格局正在發(fā)生根本性變化，市場(chǎng)將變得更加健康，公司對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展保持樂觀。

就公司的大交易業(yè)務(wù)而言，經(jīng)過不斷的優(yōu)化調(diào)整，目前公司業(yè)務(wù)主要聚焦大灣區(qū)、山東等高能級(jí)城市，高能級(jí)城市的房地產(chǎn)發(fā)展將促進(jìn)公司大交易業(yè)務(wù)的發(fā)展。

5、公司互聯(lián)網(wǎng)+業(yè)務(wù)營(yíng)收已超過代理銷售業(yè)務(wù)，公司怎么看接下來這兩個(gè)業(yè)務(wù)的占比情況，在哪方面會(huì)更強(qiáng)勢(shì)一些?兩個(gè)業(yè)務(wù)在區(qū)域優(yōu)勢(shì)會(huì)不會(huì)有所區(qū)別?

答：第一，代理銷售業(yè)務(wù)是公司的基底業(yè)務(wù)，發(fā)展比較早?；ヂ?lián)網(wǎng)+業(yè)務(wù)是公司2014年開始發(fā)展的，在2016、2017年開始全面發(fā)力，2018、2019年再往上增，是一個(gè)后發(fā)市場(chǎng)業(yè)務(wù)。代理業(yè)務(wù)成本是相對(duì)比較高的，投入的人力成本較高，結(jié)算周期大概要三到九個(gè)月，收入確認(rèn)也會(huì)滯后。代理業(yè)務(wù)的單盤規(guī)模達(dá)不到一定的量，發(fā)展就會(huì)受到限制。

第二，從市場(chǎng)化率看，全國(guó)代理的市場(chǎng)化率不到20%，舉例來說，100億元的銷售額里可能只有20%委托代理銷售。但是渠道的市場(chǎng)化率達(dá)到50%到60%。從費(fèi)率來看，代理費(fèi)率約在千分之七，互聯(lián)網(wǎng)+的費(fèi)率約在3.5%。

互聯(lián)網(wǎng)+的市場(chǎng)化率是代理的2.5倍，費(fèi)率是代理的約5倍，互聯(lián)網(wǎng)+的市場(chǎng)空間是不是比我們想象中的大得多?公司現(xiàn)在在淡化兩種業(yè)務(wù)之間的收入比例問題。原因是什么呢?當(dāng)市場(chǎng)高度集中時(shí)，前幾的開發(fā)商規(guī)模都非常大，能力也非常完整，啥都能干。隨著央國(guó)平，尤其是平臺(tái)公司的加入，對(duì)服務(wù)有新的需求，不僅限于提供一個(gè)簡(jiǎn)單的代理服務(wù)，他們希望公司提供一個(gè)綜合業(yè)務(wù)的解決方案。所以未來我們會(huì)盡量把代理業(yè)務(wù)和互聯(lián)網(wǎng)+業(yè)融合在一起，更好的服務(wù)客戶需求。

6、公司去年的代理銷售額大概是什么水平?聚焦的核心城市代理銷售規(guī)模或市占率有個(gè)什么期待?互聯(lián)網(wǎng)+業(yè)務(wù)的運(yùn)作模式是什么樣的?

答：公司銷售額有兩個(gè)口徑，即認(rèn)購(gòu)銷售額和結(jié)算銷售額。2022年公司的認(rèn)購(gòu)銷售額是1295億元，結(jié)算銷售額1,620.41億元。結(jié)算銷售額一部分是當(dāng)年認(rèn)購(gòu)銷售額轉(zhuǎn)化的，一部分是以前年度認(rèn)購(gòu)銷售額轉(zhuǎn)化的，2022年公司的結(jié)算銷售額高于認(rèn)購(gòu)銷售額。至于城市聚焦的效果，大家可以看看這組數(shù)據(jù)，2022年一季度公司代理合作的項(xiàng)目數(shù)約在1200個(gè)，今年一季度公司代理合作的項(xiàng)目數(shù)695個(gè)，項(xiàng)目數(shù)對(duì)比2022年減少了40%多，而公司一季度代理銷售額上升了47%，這里面有一部分市場(chǎng)的影響，但更多的是公司聚焦以后整個(gè)效率的提升。

關(guān)于互聯(lián)網(wǎng)+業(yè)務(wù)模式，確實(shí)是只有我們能干。打個(gè)比方，城市里有幾百個(gè)項(xiàng)目，幾千個(gè)中介門店，幾萬個(gè)經(jīng)紀(jì)人，兩端都是分散的。如果每一個(gè)開發(fā)商去連接中介的話，效率都很低?；ヂ?lián)網(wǎng)+業(yè)務(wù)就是利用公司的線上和線下的整合能力，為兩端提供服務(wù)。

7、公司大資管業(yè)務(wù)2022年在物業(yè)管理、在管并購(gòu)的增長(zhǎng)分享

答：公司過去三年持續(xù)出清大資管中資產(chǎn)模式存量業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2022年開始，大資管業(yè)務(wù)聚焦企業(yè)自用型產(chǎn)辦物業(yè)(產(chǎn)業(yè)園、辦公樓)的綜合設(shè)施管理、租賃型產(chǎn)辦物業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理以及租賃型保障性人才公寓運(yùn)營(yíng)管理三類核心業(yè)務(wù)的拓展，截至2022年12月31日，物業(yè)及綜合設(shè)施管理業(yè)務(wù)在管全委托項(xiàng)目104個(gè),在管合約面積798萬平米,實(shí)際在管的全委托項(xiàng)目面積凈增加78萬平方米。2022年物業(yè)及綜合設(shè)施管理新簽合約金額約在兩個(gè)多億，新簽合約當(dāng)年的收入轉(zhuǎn)化率大概在30%左右，剩余部分將在未來轉(zhuǎn)化成收入。2022年，物業(yè)及綜合設(shè)施管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入86,452.98萬元，同比增長(zhǎng)17.48%，服務(wù)的客戶一半以上是“央國(guó)平”和科技企業(yè)，比如百度、小米等。

8、公司目前在運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)園是否滿足REITs的發(fā)行?有沒有一些達(dá)不到發(fā)行條件的持有方找公司洽談合作?

答：REITs擴(kuò)充到產(chǎn)業(yè)園領(lǐng)域的政策頒布不久，市場(chǎng)上討論比較熱烈，但落地實(shí)操還處在探索期，公司接觸的產(chǎn)業(yè)園持有者對(duì)REITs的發(fā)行條件并不清楚，僅有個(gè)別公司咨詢公司是否可以提供REITs發(fā)行相關(guān)的服務(wù)。

9、公司與恒大應(yīng)收賬款的情況如何?

答：截至2022年12月31日，公司應(yīng)收恒大款項(xiàng)總額(包括應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)、合同資產(chǎn)以及其他應(yīng)收款)合計(jì)12.41億元，其中包括12.07億應(yīng)收賬款，同時(shí)通過間接投資恒大持有的其他非流動(dòng)金融資產(chǎn)投資成本為1億元。截至2022年底，公司針對(duì)恒大的12.07億元應(yīng)收賬款計(jì)提了90%的減值，對(duì)間接持有的恒大1億元投資已經(jīng)計(jì)提100%減值。公司積極采取法律手段對(duì)相關(guān)債務(wù)進(jìn)行維權(quán)，目前公司對(duì)恒大應(yīng)收賬款均已提起訴訟并立案。公司與恒大集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)公司協(xié)商部分以房抵償方案，截至2022年3月31日累計(jì)達(dá)成抵房解決方案約2.86億元，其中已備案登記生效的抵房合同金額約1.28億元。