2023年，清華大學建筑學院住宅與社區(qū)研究所與貝殼研究院聯合發(fā)起了一項住房消費需求調研，本次調研中共計回收有效樣本1827份，同時開展了11位租客的深度訪談。基于此次調研和對于住房租賃市場的長期跟蹤，貝殼研究院鄭州分院形成了《鄭州市住房租賃市場發(fā)展研究》報告。報告中對鄭州市住房租賃交易體量規(guī)模、租金走勢、租客特征、需求偏好等內容開展了深度研究，并對鄭州市樣本的租房群體的租房渠道選擇、租金負擔情況、租賃偏好、租購選擇以及租住痛點進行了深入分析。報告針對于目前鄭州租住群體的核心痛點，提出相關的發(fā)展建議，旨在為市場發(fā)展決策提供參考借鑒。
市場規(guī)模持續(xù)增長，預計2025年住房租賃市場交易規(guī)模將達270億元
根據第六次、第七次全國人口普查數據，2010年、2020年鄭州市家庭住房來源中租賃占比分別為19.9%、20.0%，新市民、青年人是住房租賃的主力人群，未來租賃人口規(guī)模及市場GMV將繼續(xù)保持增加趨勢，根據貝殼研究鄭州分院測算，預計 2025年鄭州租賃人口將達到305.7萬人，GMV將達到近270億元。
圖1：鄭州2010年、2020年居民住房來源情況
數據來源：貝殼研究院整理，中國人口普查分縣資料—2020，中國人口普查分縣資料—2010
城市租金對租客友好，住宅套均月租金為1865元
據貝殼平臺數據顯示，近5年鄭州住宅租金穩(wěn)中有降。截止至2023年4月，2023年鄭州住宅套均租金為1865元/套/月，租金同比下降4.1%，降幅較2022年收窄0.9個百分點。單平米租金為22.8元/平/月，同比下降3.5%。
圖2 ：近5年貝殼平臺鄭州城市租賃住房租金走勢
數據來源：貝殼研究院鄭州分院
租客平均年齡33歲，家庭型租客增加
2023年鄭州租客平均年齡約33歲，在重點40城租客年齡中偏年輕。從年齡分布上看，鄭州的租房群體以25-29歲青年群體為主，35-39歲群體成交占比加大，租房的群體的年齡呈偏大化趨勢。
圖3：2023年貝殼平臺鄭州租賃客戶年齡段占比變動情況（%）
數據來源：貝殼研究院鄭州分院
圖4：2023年貝殼平臺重點城市租客平均年齡（歲）
數據來源：貝殼研究院鄭州分院
渠道選擇多元化，高度依賴網絡渠道獲取信息
報告的調研結果顯示，互聯網高度發(fā)達的今天，人們的生活受到網絡化的影響越來越深。租房渠道的選擇方面，平臺類找房APP（如貝殼找房）是人們找房的首要選擇渠道。這一現象不因消費者的性別、年齡、收入、學歷的不同而發(fā)生變化。據本次調研統計，選擇平臺類網站作為首要租房渠道的占比為35%；其次為線下門店（鏈家）占比24.19%；再次為朋友、同事、老鄉(xiāng)介紹，占比16.01%。
圖5：鄭州租客獲取租房信息渠道
數據來源：清華大學建筑學院和貝殼研究院新市民調研項目組
租金支付壓力相對合理，調研的租金收入比為16.2%
根據調研數據對鄭州居民租金收入比進行測算，我們發(fā)現目前鄭州的租金收入比為16.2%，遠低于國際慣例警戒線30%，租金的可承受程度較高。與購房相比租房的負擔明顯較低，這也影響著一部分人群的租購選擇以及家庭在租購上的支持力度。
近半數群體表示在1-3年內仍會選擇租房，首付和月供壓力成首要影響因素
近半數表示未來1-3年內仍會繼續(xù)租房。通過調研數據顯示，有48.8%的租房群體表示未來1-3年仍會選擇租房；也有41.92%的租房群體表示目前租房僅是暫時過渡，在未來1年內會停止租房。
圖6：調研的租客群體未來租房計劃
數據來源：清華大學建筑學院和貝殼研究院新市民調研項目組
首付和月供壓力成為影響租購選擇的主要原因。對于繼續(xù)選擇租房而不是購房原因方面，38%的租客表示不計劃買房是因為首付不夠，29%_的租客表示月供壓力大，對未來收入不看好；12%的人表示目前沒有資格購房，11%的人表示租房能夠滿足當下的住房需求，另外有10%的人出于房地產未來不看好而不計劃買房。
圖7：調研的租房群體計劃或者不計劃購房的原因
數據來源：清華大學建筑學院和貝殼研究院新市民調研項目組
租賃行業(yè)生態(tài)體系將逐步完善
目前鄭州市住房租賃市場上存在的主要問題，如虛假房源信息、被二房東欺騙且拖欠押金、中介費不透明、租房后無后續(xù)服務保障等。
針對以上行業(yè)問題，需要行業(yè)各方力量共建，凈化行業(yè)環(huán)境。政策層面，加強法規(guī)建設，凈化行業(yè)環(huán)境，保障租客的合法權益，同時促進住房租賃機構化發(fā)展，提升租房居住品質；企業(yè)方面，無論是租賃企業(yè)還是中介企業(yè)都應強化自律，做好自查自糾，發(fā)布真房源，針對于特殊群體制定租房租金/傭金減免的活動（如貝殼鄭州站推出的畢業(yè)季租房傭金6折的活動），切實緩解這一群體的租房壓力。
圖8：貝殼找房鄭州站推出的畢業(yè)季租房傭金6折活動示例
資料來源：貝殼研究院鄭州分院
鄭州市住房租賃市場已經進入買方市場，未來在政府的有效監(jiān)管和支持下，住房租賃市場機構化率將會上升，同時在互聯網技術驅動下，住房租賃行業(yè)的效率將繼續(xù)提高，鄭州市住房租賃行業(yè)生態(tài)體系逐步完善，住房租賃市場日趨成熟，品質化、多元化的租賃產品和服務，將能夠滿足不同租客需求的安全、舒適的居住需求。
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