接棒“鐵娘子”宋廣菊一年多的劉平，在豪擲超千億拿地財(cái)務(wù)壓力不斷加大的背景下，通過甩賣資產(chǎn)和壓減分紅繼續(xù)推動(dòng)保利發(fā)展（600048）(600048.SH)沖規(guī)模。

2022年，在恒大、融創(chuàng)相繼出現(xiàn)危機(jī)之際，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)操盤金額4116億元，“躺”進(jìn)了前三，實(shí)現(xiàn)了宋廣菊多年夙愿。

(相關(guān)資料圖)

劉平有了新目標(biāo)，那就是推動(dòng)保利發(fā)展“進(jìn)三爭一”。2022年，保利發(fā)展拿地金額高達(dá)1350億元。

然而，2022年，保利發(fā)展的經(jīng)營業(yè)績卻出現(xiàn)明顯下降。與之相關(guān)的債務(wù)持續(xù)攀升，截至2022年三季度末，債務(wù)達(dá)3638.79億元。

近年來，保利發(fā)展持續(xù)壓減現(xiàn)金分紅。2019年，公司年度分紅率達(dá)35%，而未來的2024年、2025年將降至20%左右。

備受關(guān)注的是，2月3日，保利發(fā)展將與碧桂園合營的12家公司股權(quán)擺上了北京產(chǎn)權(quán)交易所的貨架，作價(jià)22.97億元打包出售。這一舉動(dòng)被市場解讀為止損、回血。

凈利降超30%批量賣資產(chǎn)

保利發(fā)展賣資產(chǎn)引發(fā)市場高度關(guān)注。

根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所官網(wǎng)公示，2月3日，保利發(fā)展將所持與碧桂園合作的12家合資企業(yè)股權(quán)打包出售，競價(jià)起始價(jià)為前述12宗股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓底價(jià)的總和，即22.97億元。

記者發(fā)現(xiàn)，一次性打包出售12家合資公司，保利發(fā)展止損回血意圖明顯。當(dāng)然，公司還有其他方面考慮。

根據(jù)披露，12家公司屬于項(xiàng)目公司，經(jīng)營狀況整體上不佳。2022年，有8家公司虧損、4家盈利。盈利的4家公司中，曲水天熠實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司、溫州升聚投資管理有限公司、臺州和隆置業(yè)有限公司的營業(yè)收入均為0元，凈利潤分別為3633.92萬元、2.54億元、5199.96萬元。唯一一家有營業(yè)收入的公司為南通市通州區(qū)碧保置業(yè)有限公司，凈利潤為3954.34萬元。

沒有營業(yè)收入而盈利，說明凈利潤不是來自主業(yè)，而是非經(jīng)常性損益，如收購?fù)顿Y、轉(zhuǎn)賣土地、股權(quán)等。溫州升聚投資管理有限公司，沒有營業(yè)收入的情況下，凈利潤高達(dá)2.54億元，

8家虧損的公司中，珠海市碧弘碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、中山市碧朗房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、南京保寧置業(yè)有限公司在2021年、2022年連續(xù)兩年虧損。珠海市碧弘碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、南京保寧置業(yè)有限公司兩年合計(jì)虧損金額分別約為2.37億元、1.93億元。

值得一提的是，珠海市碧弘碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等3家公司屬于二次掛牌轉(zhuǎn)讓。

對于保利發(fā)展掛牌轉(zhuǎn)讓合資子公司股權(quán)，碧桂園回應(yīng)稱，保利發(fā)展和碧桂園雙方都是行業(yè)中具有代表性的企業(yè)，一直積極貫徹國家對行業(yè)調(diào)控要求。本次合作項(xiàng)目退出，只是項(xiàng)目層面的具體經(jīng)營事項(xiàng)，目的是確保項(xiàng)目公司經(jīng)營平穩(wěn)向好發(fā)展，是雙方股東共同協(xié)商的結(jié)果。

近年來，保利發(fā)展與碧桂園合作良性，保利發(fā)展為何要退出項(xiàng)目公司？業(yè)內(nèi)人士分析稱，可能是出于項(xiàng)目等方面考慮，也可能與止損有關(guān)。畢竟，上述12家標(biāo)的公司整體上處于虧損狀態(tài)。

2022年，房地產(chǎn)行業(yè)整體承壓，保利發(fā)展也不例外。公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入為2811.11億元，同比下降1.37%，時(shí)隔五年首次下降。歸屬于上市公司股東的凈利潤(簡稱凈利潤)183.03億元，同比下降33.17%。

凈利潤下降，這是保利發(fā)展2006年登陸A股市場以來的第二次，第一次是2021年，降幅為5.39%。

資金減410億債務(wù)增257億

經(jīng)營業(yè)績大幅度下降的同時(shí)，保利發(fā)展的財(cái)務(wù)壓力也在持續(xù)增加。

截至2022年三季度末，保利發(fā)展的資產(chǎn)負(fù)債率為77.91%。期末，公司賬面貨幣資金1303.47億元，對應(yīng)的有息負(fù)債3638.79億元，其中，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債672.47億元。

去年初，公司賬面貨幣資金1713.84億元，對應(yīng)的有息負(fù)債為3381.93億元，其中，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債646.69億元。

對比發(fā)現(xiàn)，短短9個(gè)月，公司貨幣資金較減少410.37億元、有息負(fù)債反增加256.86億元。貨幣資金減少、有息負(fù)債增加，一減一加之間，凈變動(dòng)是-667.23億元。

2022年前九個(gè)月，公司財(cái)務(wù)費(fèi)用30.29億元，接近2021年全年水平，同比增加1.78億元。在利率下行的情況下，公司財(cái)務(wù)費(fèi)用增長明顯。

當(dāng)然，作為知名央企房企，保利發(fā)展具有較高品牌影響力，融資能力較強(qiáng)。從上市財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)看，公司短期償債壓力并不大，現(xiàn)有資金可以覆蓋短期債務(wù)，且手握1303億元資金，具備騰挪空間。

房地產(chǎn)行業(yè)對商品房采取預(yù)售制，在商品房尚未交付之前，房屋已經(jīng)出售，房企收取了交易價(jià)款，反映在財(cái)務(wù)報(bào)表上就是合同負(fù)債。2022年9月底，保利發(fā)展的合同負(fù)債達(dá)4569.97億元。這說明預(yù)售的房產(chǎn)已經(jīng)拿到了現(xiàn)金。

此外，期末，公司賬面上的應(yīng)收票據(jù)及應(yīng)收賬款43.05億元，對應(yīng)的應(yīng)付票據(jù)及應(yīng)付賬款1251.08億元。應(yīng)付票據(jù)及應(yīng)付賬款超過1200億元，說明公司存在大額未支付的上游供應(yīng)商材料款等。

2022年前三季度，保利發(fā)展經(jīng)營現(xiàn)金流凈額為-298.57億元，較上年同期增加凈流出額111.03億元。

保利發(fā)展還罕見地使用了永續(xù)債這一明股實(shí)債的融資方式。2020年底，其永續(xù)債規(guī)模達(dá)到201.8億元。這一負(fù)債模式曾備受質(zhì)疑下，保利發(fā)展曾計(jì)劃縮減永續(xù)債規(guī)模，但到2022年9月底，賬面上還有186.8億元，僅減少15億元。

綜上所述，保利發(fā)展財(cái)務(wù)壓力明顯，處置資產(chǎn)騰挪資金，并不意外。

劉平接棒沖規(guī)模

保利發(fā)展債務(wù)增加，一個(gè)重要因素是豪擲超千億拿地。

據(jù)克而瑞發(fā)布的報(bào)告《2022年新增貨值TOP100》顯示，當(dāng)年，僅兩家央企的新增土地貨值突破了2000億元，其中，保利發(fā)展新增土地貨值2514億元，華潤置地新增土地貨值2393億元。

2022年，保利發(fā)展的拿地金額高達(dá)1350.5億元，華潤置地、招商蛇口（001979）、中海地產(chǎn)的拿地金額分別是1066.1億元、759.4億元、871.7億元。保利發(fā)展拿地規(guī)模居首。

財(cái)務(wù)上有壓力、凈利下降，保利發(fā)展為何還要大規(guī)模拿地？

2010年，宋廣菊接任保利發(fā)展董事長，她提出3—5年內(nèi)“再造一個(gè)保利地產(chǎn)”。

保利發(fā)展曾有過高光時(shí)刻，2012年，保利發(fā)展成為第二家千億房企，位居行業(yè)前三。但在2014年就跌出了前三，2015年開始，持續(xù)在行業(yè)第五、六左右波動(dòng)。

2017年12月，保利發(fā)展股東大會(huì)上，宋廣菊提出“重返前三”目標(biāo)。也是從2017年開始，公司開始發(fā)現(xiàn)永續(xù)債，進(jìn)行大規(guī)模擴(kuò)張，但“重返前三”的目標(biāo)一直未能實(shí)現(xiàn)。

轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在2021年。恒大銷售額4356.3億元，跌至第五，保利發(fā)展“被動(dòng)”升至第四。2022年，融創(chuàng)爆雷，保利發(fā)展又“被動(dòng)”進(jìn)位，以4116億元的操盤金額位居第三。但“第三”的位子不穩(wěn)，繼任者劉平提出新目標(biāo)，即“進(jìn)三爭一”。

為了新目標(biāo)，保利發(fā)展積極開源節(jié)流。2022年底，保利發(fā)展披露定增預(yù)案，擬募資規(guī)模為125億元，用于廣州、西安等地14個(gè)項(xiàng)目建設(shè)及補(bǔ)充流動(dòng)資金。上一次定增還是7年前的2016年6月，公司募資90億元。

保利發(fā)展持續(xù)壓減分紅。2015年至2017年，公司分紅率均在30%左右，2018年為31.46%，2019年達(dá)到35%。2020年、2021年，分紅率分別為30.19%、25.35%。2019年至2021年，公司向股東派發(fā)的股利分別為97.85億元、87.38億元、69.43億元，逐年減少。

根據(jù)保利發(fā)展定增預(yù)案披露，2024年、2025年，年度現(xiàn)金分紅占當(dāng)年歸母凈利潤的比例不低于20%。這意味著，公司分紅率將進(jìn)一步下降。

極力沖規(guī)模存在風(fēng)險(xiǎn)，市場期望，保利發(fā)展能夠?qū)崿F(xiàn)規(guī)模及盈利能力雙提升。