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.春暖花開，本市房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐漸回暖。近日，天津市第三中級(jí)人民法院發(fā)布《商品房買賣合同糾紛審判白皮書》，法官以案釋法，詳解在房屋買賣合同中遇到的問(wèn)題，幫助出賣人、買受人提高法律意識(shí)，推進(jìn)依法交易，保障人民群眾切身利益。

.業(yè)主拆院建房屬于違建

.劉某從某地產(chǎn)公司處購(gòu)買了一套一樓房屋，開發(fā)商“附贈(zèng)”小院。在雙方簽訂的購(gòu)房合同中，并無(wú)小院面積折算為房款內(nèi)容的約定，房屋價(jià)款也未超出備案價(jià)格。地產(chǎn)公司對(duì)小區(qū)一樓房屋南面均建圍欄，分隔一樓各戶的使用范圍，與公共區(qū)域相對(duì)隔離，房屋南門直通小院。劉某入住后，拆掉小院圍欄，自行搭建石材圍墻并構(gòu)建房屋使用。隨后，行政執(zhí)法機(jī)關(guān)針對(duì)劉某自建院落、搭建房屋作出《責(zé)令限期拆除決定書》。劉某拒不履行，該小院里的違建房屋被強(qiáng)制拆除。劉某訴至法院，要求地產(chǎn)公司賠償損失及利息。

.本案中，爭(zhēng)議院落在商品房買賣合同中并無(wú)書面約定，但在合同附件中載有“……買受人所購(gòu)商品房及附屬院落……”，由此判斷購(gòu)買房屋時(shí)確實(shí)存在地產(chǎn)公司贈(zèng)送院落的事實(shí)，而實(shí)際上小院已隨房屋一并交付劉某使用。但值得注意的是，院落或小院，是指房屋前后用墻或柵欄圍起來(lái)的空地、能夠獨(dú)立使用的露天區(qū)域，而不能蓋成房屋。劉某拆掉原有圍欄，擅自構(gòu)造實(shí)體房屋，違反了附屬院落定義和合同約定。此外，行政執(zhí)法機(jī)關(guān)雖然對(duì)劉某的違建實(shí)施拆除，但對(duì)于該院落空間并沒有剝奪、限制其正常使用，且其他一樓業(yè)主仍在正常使用小院，因此小院依舊存在，不存在賠償基礎(chǔ)。最終，三中院駁回劉某的上訴請(qǐng)求，維持原判。

.法官提醒：為了促銷和回籠資金，開發(fā)商常常將一樓贈(zèng)小院、頂層贈(zèng)閣樓當(dāng)成賣點(diǎn)。但相伴而來(lái)的則是因小院是否計(jì)入房款總價(jià)、小院規(guī)劃是否合法合規(guī)、是否應(yīng)予拆除、拆除范圍等問(wèn)題而產(chǎn)生的矛盾糾紛。購(gòu)房人在購(gòu)買房屋時(shí)，除了常規(guī)合同，還應(yīng)特別關(guān)注附贈(zèng)小院、閣樓等空間的規(guī)劃屬性及權(quán)屬問(wèn)題，最好與開發(fā)商在合同條款中有所約定，避免日后產(chǎn)生糾紛。

.預(yù)購(gòu)新居竟是“兇宅”

.王某從趙某處購(gòu)買一套房屋，總價(jià)款為43萬(wàn)元。王某支付1萬(wàn)元定金后發(fā)現(xiàn)，該房屋竟然是“兇宅”，故訴請(qǐng)法院要求解除合同，并要求趙某雙倍返還定金。經(jīng)王某申請(qǐng)，法院前往案涉房屋屬地派出所進(jìn)行調(diào)查，派出所出具接處警情況登記表，證實(shí)該房屋內(nèi)曾有人吊死于臥室。

.法院認(rèn)為，根據(jù)民法典規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。本案中，關(guān)于王某要求解除與趙某之間簽訂的《房屋買賣合同》，趙某無(wú)異議，法院予以照準(zhǔn)。關(guān)于王某主張趙某雙倍返還定金2萬(wàn)元，其提交了與案外人通話錄音，證明趙某故意隱瞞案涉房屋系“兇宅”的真實(shí)情況，構(gòu)成違約，導(dǎo)致合同不能履行。法院認(rèn)為，結(jié)合到派出所調(diào)查了解的事實(shí)及案涉房屋成交時(shí)間、價(jià)格等情況，可以確定趙某確實(shí)存在故意隱瞞或不告知王某“兇宅”的情況。在法院調(diào)解下，雙方達(dá)成和解，趙某同意返還王某18000余元。

.法官提醒：擇吉而居是中華文化的傳統(tǒng)，應(yīng)當(dāng)尊重。民法典第七條規(guī)定，民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，秉持誠(chéng)實(shí)，恪守承諾。第八條規(guī)定，民事主體從事民事活動(dòng)，不得違反法律，不得違背公序良俗。在“兇宅”對(duì)房屋交易可能產(chǎn)生重大影響的前提下，出賣人應(yīng)當(dāng)基于誠(chéng)實(shí)信用原則和公序良俗原則主動(dòng)向購(gòu)買人披露“兇宅”的情況。在本案中，由于出賣人并未告知購(gòu)買人“兇宅”的相關(guān)事實(shí)，購(gòu)買人請(qǐng)求解除合同的應(yīng)當(dāng)予以支持。