3月21日，招商蛇口（001979）舉行2022年度業(yè)績發(fā)布會(huì)暨投資者交流會(huì)。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2022年招商蛇口實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1830.03億元，同比增加13.92%；實(shí)現(xiàn)銷售金額2926.02億元，銷售規(guī)模行業(yè)排名提升一位至第六位。這樣的成績在一片頹勢的房地產(chǎn)市場還算不錯(cuò)，但招商蛇口的利潤表現(xiàn)并不“好看”。毛利率跌破20%均線、歸母凈利潤同比下降58.9%、大規(guī)模計(jì)提減值64.01億元……連續(xù)三年“增收不增利”也成為本場業(yè)績會(huì)投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。
歸母凈利潤下跌近六成
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2022年，招商蛇口實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1830.03億元，同比增加13.92%；歸屬于上市公司股東的凈利潤42.64億元，同比減少58.89%；扣除凈利潤為33.87億元，同比減少61.76%。
(相關(guān)資料圖)
這一“增收不增利”的現(xiàn)象已經(jīng)持續(xù)三年。
choice數(shù)據(jù)顯示，2019年招商蛇口歸母凈利潤為160.3億元，同比增長5.2%，此后三年，招商蛇口連續(xù)收獲3個(gè)負(fù)增長，2022年歸母凈利潤較去年同期減少了約60億元。
針對“增收不增利”，招商蛇口解釋稱，主要是因?yàn)閳?bào)告期內(nèi)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)的面積同比增長，但受市場下行影響，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降，結(jié)轉(zhuǎn)毛利同比減少。
2022年，招商蛇口整體銷售毛利率為19.25%，較去年同期減少6.22個(gè)百分點(diǎn)。choice數(shù)據(jù)顯示，2018-2021年，招商蛇口整體銷售毛利率分別為39.49%、34.65%、28.69%以及25.47%，毛利率也保持持續(xù)下降的狀態(tài)。
大規(guī)模計(jì)提資產(chǎn)減值也被視為招商蛇口增收不增利的“罪魁禍?zhǔn)住?。?jù)公告披露，2022年招商蛇口資產(chǎn)減值準(zhǔn)備計(jì)提共計(jì)約64.01億元，其中，信用損失準(zhǔn)備為13.55億元，存貨跌價(jià)準(zhǔn)備36.41億元，投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備11.44億元，長期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備2.15億元，其他資產(chǎn)減值準(zhǔn)備為0.45億元。
受計(jì)提減值影響，招商蛇口在2022年減少歸母凈利潤45.58億元。
值得注意的是，這已經(jīng)不是招商蛇口第一次有這么大幅度的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備操作。2021年，招商蛇口計(jì)提減值43.72億元，減少當(dāng)年歸母凈利潤34.56億元；2020年，招商蛇口計(jì)提減值31.01億元，減少當(dāng)年歸母凈利潤21.84億元。
記者注意到，招商蛇口另一個(gè)增收不增利的重要因素，也與其非經(jīng)營性業(yè)務(wù)相掛鉤。
據(jù)招商蛇口財(cái)務(wù)總監(jiān)黃均隆在業(yè)績會(huì)上透露，2022年招商蛇口轉(zhuǎn)讓子公司產(chǎn)生投資收益同比減少，影響到了歸母凈利潤的表現(xiàn)。上年同期，以萬融大廈、萬海大廈兩處產(chǎn)業(yè)園物業(yè)作為底層資產(chǎn)的蛇口產(chǎn)園REIT上市，產(chǎn)生稅后收益14.58億元。
2022年，招商蛇口實(shí)現(xiàn)投資收益20.17億元，占利潤總額比例12.75%，主要系對聯(lián)合營公司權(quán)益法投資收益14.97億元和長期股權(quán)投資處置收益2.85億元。
地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，計(jì)提減值并非都是壞事，企業(yè)進(jìn)行大規(guī)模計(jì)提減值，這種“損失”的主觀性更強(qiáng)，雖然會(huì)減少當(dāng)前的利潤表現(xiàn)，但也會(huì)逐步在后續(xù)利潤中得以體現(xiàn)。
業(yè)績會(huì)現(xiàn)場，也有投資者提出“2023年凈利潤是否會(huì)企穩(wěn)回升”的問題。對此，黃均隆回應(yīng)稱，“從前面幾個(gè)月的銷售趨勢來看，市場是回暖的，另外招商蛇口積極抓銷售、換倉，招去年拿的一些地也為今年和后面兩三年打下基礎(chǔ)，所以對未來的利潤增長充滿信心?！?/p>
又一年的“3300億”銷售目標(biāo)
雖然凈利潤表現(xiàn)不佳，但招商蛇口并未停下擴(kuò)張的腳步。
招商蛇口總經(jīng)理蔣鐵峰在會(huì)上表示，2022年招商蛇口累計(jì)獲取56宗地塊，總計(jì)容建面約726萬平方米，總地價(jià)約1279億元，支付地價(jià)為766億元。其中，在“強(qiáng)心30城”和“深耕6+10城”的投資金額占比分別達(dá)94%和90%，先后獲取上海10宗、深圳5宗、合肥5宗土地。
積極土儲(chǔ)擴(kuò)張之外，2022年招商蛇口實(shí)現(xiàn)銷售面積1193.65萬平方米，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額2926.02億元，銷售規(guī)模行業(yè)排名提升一位至第六位?？此粕蠞q的排名，與2021年同期的3268.34億元銷售額相比，招商蛇口2022年的銷售額實(shí)際上是下滑了10.47%。由此可見，房企業(yè)績普降的現(xiàn)狀。
2023年，招商蛇口重提“3300億元”的銷售目標(biāo)，與去年一致，與前年基本持平，一個(gè)目標(biāo)要奮斗三年時(shí)間去完成。
對于全年銷售目標(biāo)達(dá)成的確定性，蔣鐵峰在業(yè)績會(huì)上回應(yīng)稱，三年疫情過去之后，在今年1-2月份，項(xiàng)目銷售增長很快，增長率較去年同期提升了50%到100%左右。招商蛇口有相當(dāng)多的樓盤是紅盤或準(zhǔn)紅盤，基本可以實(shí)現(xiàn)開盤“清空”，因?yàn)轫?xiàng)目存在著價(jià)格倒掛?！昂罄m(xù)我們也會(huì)在核心城市獲取一些土地，保證去化的流速。除了這些新獲取土地外，今年上市會(huì)有6000億的存貨，按平均55%的去化率，我們就能實(shí)現(xiàn)3300億的銷售額，這個(gè)目標(biāo)是很有機(jī)會(huì)達(dá)成的?！?/p>
業(yè)績目標(biāo)達(dá)成之外，蔣鐵峰在會(huì)上也透露了未來企業(yè)成長的愿景。蔣鐵峰稱，招商蛇口在2019年銷售額排名第11、12名左右，2022年來到了第6位。今年行業(yè)重塑之后，綜合發(fā)展的企業(yè)又迎來了新的機(jī)遇。招商蛇口在未來三年提出了新的目標(biāo)，要躋身前五強(qiáng)?！拔鍙?qiáng)并不僅僅是一個(gè)規(guī)模指標(biāo)，更多是利潤、質(zhì)量、效益、經(jīng)營等多維度的體現(xiàn)?！?/p>
