世界大觀地塊，定主了！

(資料圖)

剛剛，經(jīng)過23輪競拍，越秀擊退中鐵建、華發(fā)&招商、珠實、中海、保利、華潤競得了天河區(qū)黃云路AT1003011、072地塊。

地塊成交總價683,240萬，折合樓面價50160元/平。

廣州樓面地價TOP10，又一次被刷新了。

而這還只是地塊的名義樓面價。算上道路、綠地、學(xué)校、幼兒園等配套，實際地價要去到5.2萬/平。

未來售價至少要到7.5w+才能保本，放在整個片區(qū)來看，并不具備顯著優(yōu)勢。

這也意味著，開發(fā)商后續(xù)項目定位、產(chǎn)品設(shè)計、營銷推廣以及物業(yè)服務(wù)等方面，都要更下功夫。

但即便如此，仍然吸引了華潤、中海、越秀、保利、中鐵建、珠實、華發(fā)&招商8家房企報名。

的確，上午的“預(yù)熱”階段，大家都非常沉得住氣。

中鐵建、華發(fā)&招商、珠實、越秀、中海各自報了個價，就都吃飯去了。

直到14:11，姍姍來遲的保利，也默默舉了一手；

最淡定的華潤，等到限時競價前8分鐘才露了個臉，真·氣定神閑。

但是，萬萬沒想到，正式開拍后，直接殺紅了眼。

最為積極的，出越秀外，要屬華發(fā)&招商、華潤了。

不難看出，天河的價值，還是受到市場認可的。

來看看地塊的具體信息。

黃云路AT1003011、AT1003072地塊，位于天河奧體板塊，總用地面積約15公頃，建面13.6萬方，起價64億。

其前身是廢棄的世界大觀樂園的一部分，所以也被稱為世界大觀地塊。

這塊地之所以賣得這么貴，主要有兩方面原因：

一是自身條件優(yōu)越，有水有山有綠地，容積率僅1.9-2.2，自身配建學(xué)校，未來周邊還有大體量的商業(yè)；

二是板塊圈層氛圍成熟，臨近“高端住宅區(qū)”牛奶廠，周邊是連片的豪宅與別墅，板塊調(diào)性被拉得很高。

附近的二手，如招商雍華府、華潤天合、龍湖首開天宸原著、金地天河公館等，二手均價7.3-8.6萬/平。

新盤合景臻頤府、合生縵云，賣的都是大戶型，總價也都是千萬級。

臻頤府以5房單位為主，建面約200-317平，均價10萬/平，參考總價2600萬起；

縵云產(chǎn)品要更豐富些，為145-315平三至五房，均價9萬/平，總價1200萬起。

｜地塊周邊@拆神攝

不難推測，世界大觀未來定位也會往改善/豪宅靠攏，主打一個高溢價。

畢竟，這塊地手握低密、景觀、配套三大殺器，有成為片區(qū)標(biāo)桿的潛質(zhì)。

當(dāng)然，前提是市場要有需求，有信心。

客觀來講，整個奧體板塊，供應(yīng)實在是太多了，同質(zhì)化競爭又非常嚴重，比如一手有的合景、合生，二手的招商、華潤、龍湖、金地項目，選擇空間很多。

地塊將來入市，不僅要和周邊新盤打，還得和牛奶廠次新打。

如果只有這個問題，倒也不算棘手。

搶客嘛，最重要的是打好“差異化”這張牌，拼產(chǎn)品力，拼配套，故事講到位了，總能match到客群。

但現(xiàn)在的局面是，板塊不僅貨多，賣得也很差了，無論是一手還是二手，信心都非常有限。

地塊隔壁的合生縵云，7月傳出了7折賣房的消息，雖然后來有了辟謠，但相比5、6月，無論是成交套數(shù)還是成交均價，都在下滑。

更遠一些的保利天匯，近期二期大戶型也搞了一波特價，南向大戶型，最低僅6字頭。

剛?cè)∽C的中建天河精誠壹號，也沒說具體什么時候開賣，估計是在等風(fēng)來...

二手方面，也同樣有所松動。

強如四大金剛，水分擠去后，房價也從巔峰時期的「沖擊10萬」+，回歸到7萬+的常態(tài)。

不過，板塊均價雖然降下來了，但也沒能大幅拉動成交，畢竟折價出售的多是差一點的樓層、戶型，不是全盤跳水。

貝殼數(shù)據(jù)顯示，華潤天合、龍湖天宸原著兩個項目，最近的一次簽約，都是在5月了。

前者成交均價穩(wěn)定在7.2-7.5萬/平；后者一套南向中樓層小戶型3房，賣出了8.35萬/平的高價。

而7月有成交的，只剩下招商雍華府，兩套都是南向四房，均價7.8萬/平。

一邊地價高企，一邊是新房+二手砸盤，只能說，地塊香是真的香，但壓力也是真的大。

不過，越秀既然拿了，相信也是經(jīng)過深思熟慮的，還是很值得期待的。

而從現(xiàn)在的情況來看，一眾央企國企對政策落地似乎很有信心。

在我們看來，或許是賭政策，賭預(yù)期；

而他們可能覺得已經(jīng)明牌，時間早晚而已，現(xiàn)在入局可以談的籌碼，可以掌握的主動權(quán)更多，更大。

認房不認貸一出，無疑會會迎來一波換房的改善，資產(chǎn)的置換。

說起來，今天央行又宣布降息了，救市氣氛也早就被推到了高點。

希望廣州的新政，早點來吧。