◎ 作者 /沈曉玲、羊代紅

【同比下降52.0%，銷售貢獻近一半來自寧波】根據(jù)克而瑞《2022年中國房地產企業(yè)銷售TOP200排行榜》，2022年榮安實現(xiàn)全口徑銷售金額230.5億元，銷售面積101.5萬平方米，分別同比下降52.0%和46.2%，銷售金額降幅大于百強房企的約42.3%的降幅。企業(yè)僅公布主要項目銷售明細，因此銷售分布方面，我們也按照這一數(shù)據(jù)推算。從2022年主要項目的銷售分布來看，企業(yè)的主要銷售項目全部來自長三角區(qū)域，其中大本營寧波占比達49%。

【全年無土地進賬，可售資源僅滿足1年需求】2022年榮安加強現(xiàn)金流管控，沒有新增拿地。土地儲備僅可滿足企業(yè)1年左右開發(fā)所需，權益比例達94%。根據(jù)企業(yè)年報，截止2022年底，榮安地產共剩余可售土儲建面約111.8萬平方米，按照企業(yè)當下的開發(fā)節(jié)奏預估，僅可以滿足企業(yè)未來1年發(fā)展所需。分布方面，37.5%位于寧波市，60.4%位于長三角的其他城市如杭州、嘉興、臺州、溫州等，另外還有2.1%分布在重慶、西安等城市。

(資料圖片)

【營收規(guī)模下降22%，毛利率微增】2022年榮安地產實現(xiàn)營業(yè)收入141.6億元，同比下降22.1%，營業(yè)收入下滑主要在于2022年榮安地產年度無新開工項目，在建房屋建筑面積下降 31.26%，交付面積也有所減少。實現(xiàn)整體毛利潤約25.4億元，同比下降20.6%，毛利率約為18.0%，同比微增0.3個百分點。在歸母凈利率4.5%，同比減少1.5個百分點。值得注意的是，前幾年榮安快速增長的少數(shù)股東權益侵蝕了歸母權益，少數(shù)股東權益占比在2019年僅為1%，到2021年增長到38%，不過隨著企業(yè)合作項目逐漸銷售及結轉，2022年末可售資源的權益比例已經升至94%，其少數(shù)股東權益占比也落至15%，未來歸母凈利潤占比或將得到提升。

【積極回流資金，三道紅線由黃轉綠】截止至2022年底，榮安地產共持有現(xiàn)金83.9億元，同比下降14.2%，現(xiàn)金短債比2.20，2022年為了回流資金，榮安地產加大項目去化銷售，經營性現(xiàn)金流凈額104.8億元，而2021年是凈流出4.0億元，與此同時收回對外投資使得投資活動現(xiàn)金流凈額凈流入33.1億元，同比增加439%?；亓鞯默F(xiàn)金償還債款，使得現(xiàn)金短債比維持在較好的水平，且長短債比為2.42，償債結構較為穩(wěn)健。凈負債率同比下降24.1個百分點至25.1%，剔除預收賬款資產負債率同樣有所改善，為68.9%滿足三道紅線監(jiān)管要求，企業(yè)整體債務水平由黃變綠。

同比下降52.0%銷售貢獻近一半來自寧波

全口徑銷售金額同比下降52.0%，降幅大于百強企業(yè)平均水平。根據(jù)克而瑞《2022年中國房地產企業(yè)銷售TOP200排行榜》，2022年榮安實現(xiàn)全口徑銷售金額230.5億元，銷售面積101.5萬平方米，分別同比下降52.0%和46.2%，銷售金額降幅大于百強房企的約42.3%的降幅。

銷售分布方面，大本營寧波占比49%，長三角其他城市占比近51%。企業(yè)僅公布主要項目銷售明細，因此銷售分布方面，我們也按照這一數(shù)據(jù)推算。從2022年銷售分布來看，企業(yè)的主要銷售項目全部來自長三角區(qū)域，其中大本營寧波占比達49%，同比上升2個百分點，銷售金額位居寧波市場前三強；另外嘉興和金華的銷售金額貢獻度達到了10%以上。

值得注意的是，榮安2021年在重慶、西安有合計約8.5億元的貢獻，2022年企業(yè)未公布長三角外城市銷售情況，而2022年末企業(yè)的可售資源中長三角外城市的占比僅為2.1%，根據(jù)土儲情況，長三角外城市銷售貢獻相對有限。

全年無土地進賬可售資源僅滿足1年需求

2022年榮安加強現(xiàn)金流管控，沒有新增拿地。與此同時，通過收回對外投資，使得投資活動產生的現(xiàn)金流量凈額較上期增加 439.03%，其長期股權投資同比下滑53.8%至24.0億元。

土地儲備僅可滿足企業(yè)1年左右開發(fā)所需，權益比例達94%。根據(jù)企業(yè)年報，截止2022年底，榮安地產共剩余可售土儲建面約111.8萬平方米，按照企業(yè)當下的銷售節(jié)奏預估，僅可以滿足企業(yè)未來1年發(fā)展所需。分布方面，37.5%位于寧波市，60.4%位于長三角的其他城市如杭州、嘉興、臺州、溫州等，另外還有2.1%分布在重慶、西安等城市。

營收規(guī)模下降22%，毛利率微增

營收同比下降22.1%，地產營收占比提升至98.0%。2022年榮安地產實現(xiàn)營業(yè)收入141.6億元，同比下降22.1%，營業(yè)收入下滑主要在于2022年榮安地產年度無新開工項目，在建房屋建筑面積下降 31.26%，交付面積也有所減少。收入分類來看，地產銷售收入138.7億元，同比下降20.3%，占營收比例較2021年提升2.3個百分點至98.0%，建筑施工收入1.94億元，為企業(yè)貢獻1.3%營收，另外企業(yè)還有銷售代理、房屋租賃及咨詢服務等業(yè)務，但收入體量較小。

物業(yè)開發(fā)毛利率微增至18.0%，歸母凈利率4.5%。2022年榮安地產實現(xiàn)整體毛利潤約25.4億元，同比下降20.6%，毛利率約為18.0%，同比微增0.3個百分點。實現(xiàn)凈利潤8.2億元，凈利潤率5.8%，同比減少0.6個百分點。在歸母凈利率方面，下滑幅度大于凈利率，為4.5%的歸母凈利率，同比減少1.5個百分點。值得注意的是，前幾年榮安快速增長的少數(shù)股東權益侵蝕了歸母權益，少數(shù)股東權益占比在2019年僅為1%，到2021年增長到38%，不過隨著企業(yè)合作項目逐漸銷售及結轉，2022年末可售資源的權益比例已經升至94%，其少數(shù)股東權益占比也落至15%，未來歸母凈利潤占比或將得到提升。

積極回流資金，三道紅線由黃轉綠

現(xiàn)金短債比[1]2.20，長短債比2.42。截止至2022年底，榮安地產共持有現(xiàn)金83.9億元，同比下降14.2%，現(xiàn)金短債比2.20，2022年為了回流資金，榮安地產加大項目去化銷售，其經營性現(xiàn)金流凈額104.8億元，而2021年是凈流出4.0億元。與此同時收回對外投資使得投資活動現(xiàn)金流凈額凈流入33.1億元，同比增加439。在多方努力下，雖然2022年末持有的現(xiàn)金量下降，但回流的現(xiàn)金很好地償還債款，使得現(xiàn)金短債比維持在較好的水平，其長短債比為2.42，償債結構較為穩(wěn)健。

凈負債率降至25.1%，剔除預收賬款資產負債率[2]降至70%以下。截止至2022年末，榮安地產總有息債為110.98億元，同比下降35.0%，使得其凈負債率同比下降24.1個百分點至25.1%，剔除預收賬款資產負債率同樣有所改善，為68.9%滿足三道紅線監(jiān)管要求，企業(yè)整體債務水平由黃變綠。

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