深圳李女士日前向南都灣財(cái)社表示，2021年初預(yù)備購(gòu)置一套二手房，因指導(dǎo)價(jià)新政，未能獲得銀行足額貸款，房子沒(méi)有買(mǎi)成，此后480萬(wàn)元的買(mǎi)房監(jiān)管資金卻被華夏銀行（600015）凍結(jié)了長(zhǎng)達(dá)兩年之久。李女士表示，兩年間多次向銀行申請(qǐng)解凍資金，但銀行以買(mǎi)賣(mài)雙方存在糾紛為由不予解凍。李女士認(rèn)為，銀行只在監(jiān)管期間履行其監(jiān)管義務(wù)，同時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方是針對(duì)退還100萬(wàn)元定金存在糾紛，與監(jiān)管資金無(wú)關(guān)，銀行應(yīng)予解凍。

(資料圖片僅供參考)

對(duì)于李女士所述一事，一位接近華夏銀行人士證實(shí)，李女士所述480萬(wàn)元未解凍。不過(guò)，就華夏銀行不予解除資金監(jiān)管問(wèn)題，截至發(fā)稿，未收到華夏銀行有關(guān)條款的執(zhí)行解釋。

深圳市民買(mǎi)房遇“指導(dǎo)價(jià)”，銀行貸款腰斬致交易失敗

2021年2月6日，李女士與深圳一業(yè)主簽署《深圳二手房買(mǎi)賣(mài)合同》，雙方約定2021年3月15日到華夏銀行做資金監(jiān)管。根據(jù)李女士提供合同掃描文件，該房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價(jià)款為1600萬(wàn)元，交易定金100萬(wàn)元，以買(mǎi)方向銀行抵押付款。李女士表示，100萬(wàn)元定金在簽署合同當(dāng)日就已轉(zhuǎn)到對(duì)方賬戶(hù)，480萬(wàn)元（首付款）的資金監(jiān)管后續(xù)也完成了。

變故出現(xiàn)在可貸款額度上。李女士告訴南都灣財(cái)社，簽了買(mǎi)房合同，兩天后深圳就發(fā)布了二手房成交指導(dǎo)價(jià)新政，原定向銀行申請(qǐng)的1020萬(wàn)元貸款額度批不下來(lái)。根據(jù)李女士提供資料，華夏銀行曾按照前述房產(chǎn)“自動(dòng)估價(jià)報(bào)告”得出的總價(jià)1500萬(wàn)元確定可貸資金額度，但新政后，該房產(chǎn)成交參考價(jià)為959.58萬(wàn)元，銀行可貸款金額最高為671.7萬(wàn)元，與買(mǎi)房合同總價(jià)相差九百多萬(wàn)元。

“因?yàn)檫@個(gè)政策我也批不了貸了，銀行不能批貸我也買(mǎi)不了對(duì)方房子。”李女士表示，后跟業(yè)主協(xié)商退還100萬(wàn)元的定金，遭到拒絕，因此2022年5月提起了訴訟?！?月開(kāi)庭，12月底一審判決下來(lái)，雙方都不服，又提起了上訴，目前受理了，還沒(méi)有立案?！?/p>

需要指出的是，根據(jù)李女士提供的資料，前述二手房買(mǎi)賣(mài)合同約定，若銀行承諾發(fā)放貸款不足以支付房款余額的，合同解除，賣(mài)方應(yīng)在解除合同之日起三日內(nèi)全額退還買(mǎi)方已付定金和首期款等所有款項(xiàng)。

但讓李女士無(wú)法理解的是，買(mǎi)房交易明顯已無(wú)法達(dá)成，100萬(wàn)定金的糾紛是其與業(yè)主之間的糾紛，為何華夏銀行一直不予凍結(jié)監(jiān)管資金。

根據(jù)李女士提供的資料，二手房買(mǎi)賣(mài)合同約定，若銀行承諾發(fā)放貸款不足以支付房款余額的，合同解除，賣(mài)方應(yīng)在解除合同之日起三日內(nèi)全額退還買(mǎi)方已付定金和首期款等所有款項(xiàng)。

480萬(wàn)元監(jiān)管資金為何被凍結(jié)長(zhǎng)達(dá)兩年？

李女士告訴南都灣財(cái)社，華夏銀行以雙方存在糾紛為由拒絕解凍資金，并提出，需要雙方一同簽字，或者根據(jù)司法判決才能解凍資金。“賣(mài)家那邊肯定是不同意的，他怎么會(huì)配合簽字解凍資金，他不會(huì)管你有沒(méi)有損失?！?/p>

根據(jù)李女士提供的《二手房屋交易資金監(jiān)管協(xié)議》，其與業(yè)主以及華夏銀行股份有限公司深圳后海支行共同簽署了協(xié)議，協(xié)議有效期為三個(gè)月，華夏銀行在履行完畢監(jiān)管義務(wù)時(shí)可解除監(jiān)管義務(wù)。

對(duì)于李女士所述一事，一位接近華夏銀行深圳分行人士證實(shí)，李女士所述480萬(wàn)元未解凍，過(guò)去兩年間也曾多次與華夏銀行交涉這一問(wèn)題，其與業(yè)主之間存在司法糾紛。不過(guò)就銀行資金監(jiān)管長(zhǎng)達(dá)兩年情形，截至發(fā)稿暫未收到該行有關(guān)條款的執(zhí)行解釋。

記者注意到，由于不認(rèn)可華夏銀行決定，李女士曾在2022年6月向深圳銀保監(jiān)局提出舉報(bào)，后收到該局調(diào)查意見(jiàn)書(shū)。該意見(jiàn)書(shū)顯示，經(jīng)深圳銀保監(jiān)局調(diào)查，買(mǎi)方要求華夏銀行解除《資金監(jiān)管協(xié)議》并將資金退回，華夏銀行征求賣(mài)方意見(jiàn)，收到不同意解凍資金回復(fù)。華夏銀行在買(mǎi)賣(mài)雙方未達(dá)成一致或就爭(zhēng)議末取得司法機(jī)關(guān)生效裁決文書(shū)前，不進(jìn)行任意解凍劃轉(zhuǎn)或退回。

關(guān)于華夏銀行超出三個(gè)月不解除資金監(jiān)管問(wèn)題，深圳銀保監(jiān)局表示，沒(méi)有相關(guān)監(jiān)管規(guī)定予以規(guī)范，此為《資金監(jiān)管協(xié)議》 合同條款的執(zhí)行解釋問(wèn)題，建議通過(guò)訴訟或仲裁等途徑解決。

根據(jù)李女士與華夏銀行簽署的資金監(jiān)管協(xié)議約定，在監(jiān)管期間屆滿(mǎn)前，賣(mài)方或者買(mǎi)方末按照約定向銀行出示劃款文件，華夏銀行同意延期代為保管交易資金及/或權(quán)益文件，待雙方通過(guò)友好協(xié)商或仲裁或訴訟等方式達(dá)成處理糾紛的意見(jiàn)后，再按買(mǎi)賣(mài)雙方共同通知或生效判決書(shū)或裁決書(shū)處理交易資金和權(quán)益文件。不過(guò)，對(duì)于延期保管期限，該協(xié)議并未指明。

一家國(guó)有大行深圳分行客戶(hù)經(jīng)理向南都灣財(cái)社記者表示，該行資金監(jiān)管業(yè)務(wù)按照二手房買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商確定監(jiān)管時(shí)間，最長(zhǎng)半年。按規(guī)范流程，解除監(jiān)管的確需要買(mǎi)賣(mài)雙方一起到現(xiàn)場(chǎng)來(lái)辦理，但該行也的確曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)，買(mǎi)賣(mài)雙方在交易過(guò)程出現(xiàn)糾紛，業(yè)主不配合解除監(jiān)管的情形，銀行也不可能無(wú)限期進(jìn)行監(jiān)管，因此買(mǎi)方可以在監(jiān)管到期后提出解凍。

前述客戶(hù)經(jīng)理表示，資金監(jiān)管協(xié)議業(yè)內(nèi)沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)的版本，各家銀行間均有差異，單家銀行內(nèi)部統(tǒng)一，首先建議，買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商好監(jiān)管時(shí)間。

二手房資金監(jiān)管有何要點(diǎn)？律師提示：關(guān)注監(jiān)管協(xié)議解除時(shí)間及限制性要求

按照業(yè)內(nèi)解釋?zhuān)Y金監(jiān)管，又稱(chēng)為第三方托管，為保證交易資金安全，買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)銀行第三方托管方式進(jìn)行資金監(jiān)管，并以協(xié)議方式明確約定資金監(jiān)管賬戶(hù)及資金交付條件等相關(guān)事宜。

廣東華商律師事務(wù)所律師周爭(zhēng)鋒告訴南都灣財(cái)社，當(dāng)年深圳發(fā)生了中天置業(yè)事件，導(dǎo)致深圳的二手房交易流程由原來(lái)定金和首期款監(jiān)管在中介公司，被迫轉(zhuǎn)移到當(dāng)時(shí)的金融機(jī)構(gòu)銀行。一般情況下，約定監(jiān)管期限包括一個(gè)月到六個(gè)月不等，到期以后雙方?jīng)]有特別申請(qǐng)的話(huà)，銀行會(huì)將首期款原路返還給買(mǎi)方，三方的監(jiān)管協(xié)議就此終結(jié)。

他坦言，監(jiān)管賬戶(hù)的解凍與否，主要看二手房資金監(jiān)管協(xié)議的約定。如沒(méi)有約定具體的監(jiān)管期限，或者約定解除監(jiān)管需要買(mǎi)賣(mài)雙方共同申請(qǐng)，或者說(shuō)發(fā)生糾紛的話(huà)，必須拿到生效判決書(shū)，依據(jù)判決才能解除監(jiān)管的確比較麻煩。

周爭(zhēng)鋒提示，買(mǎi)方在選擇銀行時(shí)，可以選擇監(jiān)管協(xié)議中對(duì)自己有利的條款，例如與監(jiān)管期限到了后不附加條件，直接原路返還的這些銀行合作。具體選擇由哪家銀行辦理資金監(jiān)管、申請(qǐng)貸款是買(mǎi)方的權(quán)利。

他建議，買(mǎi)方選擇監(jiān)管銀行時(shí)，應(yīng)該要理解協(xié)議中關(guān)于解除資金監(jiān)管期限及限制性要求，認(rèn)真閱讀監(jiān)管協(xié)議的內(nèi)容，如不符合自身要求，可更換其他銀行。特別是銀行約定解除監(jiān)管有選擇性條款時(shí)，盡量選擇相對(duì)有利的條款。