天津北方網(wǎng)訊：今年起，天津法拍房開始受“限購”政策影響，引起市民廣泛關(guān)注?！胺ㄅ姆俊奔扔衅胀ㄉ唐贩亢投址侩y以媲美的價格優(yōu)勢，同時又有因涉及司法拍賣的強(qiáng)制執(zhí)行手段而隱藏于背后的諸多風(fēng)險，購房者對其是“愛恨交織”。近日，記者采訪了紅橋區(qū)人民法院執(zhí)行法官王海東，為市民做詳細(xì)解讀，揭開“法拍房”的神秘面紗。

所謂“法拍房”即法院拍賣房，是法院強(qiáng)制執(zhí)行過程中拍賣的房屋，它是不動產(chǎn)司法處置的一種方式，有利于保護(hù)勝訴權(quán)益，盤活社會資源。當(dāng)下，大多數(shù)的法拍房都是通過網(wǎng)絡(luò)途徑進(jìn)行司法拍賣。市民可通過以下幾個網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺獲取法拍房信息，包括淘寶網(wǎng)、京東、人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)、公拍網(wǎng)、中國拍賣行業(yè)協(xié)會網(wǎng)、北京產(chǎn)權(quán)交易所和工商銀行融e購，也可以通過中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)的司法拍賣模塊進(jìn)行查詢。法院征得申請人的同意，選擇其中之一的渠道發(fā)布公告。

關(guān)于價格問題，為什么法拍房的價格會更低呢？當(dāng)一套房屋進(jìn)入到司法拍賣的程序后，首先需要給它定一個參考價。第一步，由申請人和被申請人雙方議價，如果雙方能夠達(dá)成一致意見，并且這個價格與市場價格差異不大，法院可以采用。如果不能達(dá)成一致，法院會向房管部門等單位進(jìn)行詢價。倘若還是不被各方認(rèn)可，則可以請線上詢價機(jī)構(gòu)和線下評估單位給出專業(yè)意見。得到參考價后，法院合議庭開始議價，按照最高院的相關(guān)規(guī)定，一拍起拍價可以在參考價的基礎(chǔ)上最多下降30%，如果一拍流拍，二拍則可以在一拍的基礎(chǔ)上再下降20%，這也就是為什么在通常情況下法拍房會比市場交易的房屋更便宜的緣故。比如，一套位于繁華路段的南北朝向三室一廳的房屋，150多平方米，參考價為464萬元，一拍起拍價348萬元，無人競買，二拍以278.4萬元的起拍價格成交。這里要說明的是，法院旨在通過降低起拍價來吸引更多人關(guān)注，而最后的成交價則由市場決定，如果遇到比較“搶手”的法拍房，也可能最終的成交價比參考價還高。

摸清價格底數(shù)，接下來就是如何競拍。買受人應(yīng)該先仔細(xì)閱讀公告，在公告里，不僅會將法拍房的地點(diǎn)、樓層、面積、朝向、房型等基本信息介紹清楚，還會如實(shí)公布查封、抵押、租賃及是否已騰空等情況，同時還有相關(guān)的風(fēng)險提示，如可能存在的物業(yè)、水、電等欠費(fèi)情況，房屋是否可以貸款以及繳納保證金等事宜。所以，市民如有意愿購買法拍房，《競買公告》和《競買須知》是詳細(xì)的說明書和指南，務(wù)必逐字逐句仔細(xì)閱讀。

指南看明白后，有意競買的市民最好到實(shí)地看房，像一般買房過程一樣，了解一下周邊環(huán)境和房屋實(shí)際情況，畢竟圖片、文字與直觀感受還是有差距的。一旦下定決心，接下來就是繳納保證金和出價競拍等環(huán)節(jié)，這些都在網(wǎng)上進(jìn)行，銀行卡里存入足夠資金，按照提示一步步操作，并不復(fù)雜。競拍成功以后要辦理交割手續(xù)，此時，法院會配合競買人辦理過戶事宜，不同于一般市場買賣需要雙方到場，法拍房過戶可以競買人單方辦理。所以，競買人無須擔(dān)憂房屋原所有人的意見和時間，但要注意自身的購房資格。

法官特別提醒，根據(jù)最高院的最新司法解釋，從2022年1月1日起，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣房屋受房產(chǎn)所在地限購政策約束，競買人必須具備購房資格才能參與競拍。所以，根據(jù)天津的實(shí)際情況，法拍房也受限購政策的影響，市民如有意愿購買，一定要查明自己名下的房產(chǎn)情況。同時，競買“法拍房”不用交“定金”，但需要繳納“保證金”，保證金的金額一般在起拍價的5%-20%之間，如果因?yàn)楦傎I人的原因?qū)е禄谂牡?，保證金不予退回。法拍房涉及金額較高，建議提前繳納足額保證金，并在工作日繳納，以免出現(xiàn)額度問題導(dǎo)致錯過拍賣。此外，法拍房遵循“買賣不破租賃”的原則，如果房屋正在出租，租房人有權(quán)利繼續(xù)居住直到合同到期，這一點(diǎn)也需要競買人注意，因?yàn)榭赡芗词钩晒Ω偱?，也會因租賃問題不能馬上入住。（津云新聞編輯李彤）