日前，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》指出，“對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點”，各地監(jiān)管機構按照“因城施策”原則，自主確定轄區(qū)內各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。
在國內外經濟環(huán)境下行壓力加大、房地產行業(yè)不斷暴露潛在風險的關鍵時刻，這一政策為支持房地產行業(yè)實現良性循環(huán)和健康發(fā)展“雪中送炭”。
隨著去年銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度正式落地，土拍“兩集中”政策的推出以及開發(fā)商商品房預售資金監(jiān)管政策正式落地，在多項政策從嚴監(jiān)管的影響下，房地產企業(yè)資金壓力增大，部分房企出現違約。今年以來，世界宏觀經濟環(huán)境也發(fā)生了重大變化，全球進一步通脹，美聯儲一波又一波加息，導致一部分資金流出，國內資金更為緊張。
雖說今年全國多個城市相繼推出房地產調控放松舉措，但3月份以來，多個重點地區(qū)受疫情影響，擾亂了房地產行業(yè)復蘇的進程。公開數據顯示，1-4月房地產銷售面積同比下降20.9%，銷售金額同比下降29.5%，銷售單價同比下降10.8%。
而本次下調首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限，正是要在多重壓力的關鍵時間點，釋放政策穩(wěn)住房地產市場預期的信號，提振市場信心。
不過，筆者也發(fā)現，一些市場人士在討論中有過度解讀的言論，例如這個政策與之前降息政策的效果近似等。筆者不贊同此類觀點。
具體來說，第一，下調住房貸款利率下限，是允許商業(yè)銀行在LPR基礎上，最多為首套房貸客戶下調20個基點，并不是強制性下調20個基點，這是需要商業(yè)銀行根據市場情況、根據自身的決策去靈活操作的。
第二，下調的范圍有針對性。僅針對購買普通自住房的居民家庭，且須為首套住房，將非普通住宅排除在外，仍在貫徹“房住不炒”的原則下進行的。
第三，“因城施策”的原則。盡管確定了全國統(tǒng)一的最低下限，但各地還是會根據市場變化、本地的實際情況靈活決策，換句話說，各地都會在最低下限的基礎上再或多或少地加一些，并不是統(tǒng)一一降到底。
第四，降息政策是會影響存量房貸的，影響的波及面就相對廣得多了，而這個政策不會影響存量房貸。
總而言之，這個政策與降息政策是有明顯區(qū)別的，作用范圍有嚴格的限定，希望部分市場人士不要用過度解讀后的言論來指導投資者行為。這個政策能在一定程度上改善預期，但房地產行業(yè)是否能快速實現復蘇，還需根據整體經濟形勢冷靜觀察。
