投融資的順利進行，關鍵在于對投資者的保護。

一些地方的爛尾樓現(xiàn)象與現(xiàn)行的商品房預售制度緊密相關，由來已久，其核心在于合同雙方的權利義務嚴重失衡。

在現(xiàn)行的商品房預售制度下，買賣雙方簽訂預售合同之后，購房者通過預售款和銀行的按揭貸款的方式，一次性全額支付所有的購房款。本質(zhì)上，這是購房者對房地產(chǎn)開發(fā)商的融資行為。

融資行為與現(xiàn)貨交易的買賣行為存在很大差異。在現(xiàn)貨交易中，買賣雙方的地位大致是平等的，如果賣方不交貨，買方就可以不交錢，反之亦然。但在融資行為中，投資的一方明顯處于不利的地位。他需要先行投入資本，所獲得的只是一種期待權，而得到投資的一方則什么都不用付出就可以得到資本。雖說在合同簽訂之時，雙方都認為履行合同是對自己有利的事，否則就不能達成合同，但在合同簽訂之后，處于相對有利地位的一方就可能選擇機會主義的行為，違反合同，侵吞另一方的投資。

如果這種毀約的機會主義行為得不到約束和糾正，經(jīng)濟主體將會盡量選擇現(xiàn)貨交易，而避免投資行為，社會合作互惠交換由此將局限于十分狹窄的范圍之中。比如說，如果沒有商品房預售制度，我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展顯然不可能如此迅速。在更廣泛的意義上，投融資是現(xiàn)代經(jīng)濟的血脈，我們幾乎無法想象一個不依賴投融資運行的大型經(jīng)濟體。而投融資的順利進行，關鍵在于對投資者的保護。

前已述及，投資者與一般的買方不同，保護投資者的措施也應有所不同，常見的措施包括：1.事先要充分警示投資者特別是中小投資者可能的風險，盡量避免非理性投資;2.被投資方要接受獨立第三方的資信調(diào)查，向投資者或潛在的投資者披露其信用狀況、資產(chǎn)負債狀況和其他重大事項;3.投資方進行投資后，有權監(jiān)督資金的用途，檢查賬目;4.投資方可按被投資方的履約情況分期分批投資，必要時行使不安抗辯權，中止后續(xù)投資;5.投資方可依照約定或法律規(guī)定撤回投資;6.一旦被投資方有違約行為，投資方可要求對方賠償損失，其中包括期待利益;7.如果出現(xiàn)被投資方挪用侵吞投資的情況，可追究其刑事責任，并且禁入相關市場。

這些常見且行之有效的保護投資者的措施，對商品房購房者而言幾乎都是付之闕如。

有人建議，購房者應該根據(jù)建設進度分批付款，而不是一次性付清全款。這是可行的措施，其他國家也有經(jīng)驗可資借鑒。此外，還要切實加強資金監(jiān)管?，F(xiàn)在雖然有監(jiān)管銀行，但銀行并不對購房者負責?？梢?guī)定監(jiān)管銀行如果違規(guī)放貸，需要賠償購房者的損失。另外，可規(guī)定開發(fā)商如果在沒有不可抗力等免責事由情況下停工，購房者即可中止支付后續(xù)房款，要求賠償損失乃至退回已繳納的房款。

由于房地產(chǎn)建設的特性，哪怕是接近完工的商品房工程，對購房者而言，也幾乎沒有或者只有非常少的使用價值。因此，如果爛尾樓的問題不能較好地解決，必將嚴重影響新房的銷售，讓本已不景氣的房地產(chǎn)市場雪上加霜。(吳荻楓)