近日，河南商丘市民權(quán)縣的“建業(yè)河畔房”推出“小麥換房”的購房活動引發(fā)關注。據(jù)報道，購房人可用小麥來付首付款，價格按照2元/斤，最高可抵16萬元。另有來自河南開封市杞縣的建業(yè)城購房營銷海報也在網(wǎng)上瘋傳：“5元/斤，大蒜換房。愛心助農(nóng)，輕松安家。”

據(jù)報道，“小麥換房”活動“咨詢的多，但無人參與”，已于6月22日中午結(jié)束。而在“中國大蒜之鄉(xiāng)”杞縣推出的“大蒜換房”活動也于6月25日停止。網(wǎng)傳5月22日-6月6日期間，該樓盤16天成交約86萬斤大蒜。

用小麥大蒜抵首付換房，該營銷策略的確吸引眼球，但是這樣的行為在坊間褒貶不一。據(jù)銷售人員介紹，今年杞縣大蒜價格較低，銷售也不太好。“大蒜換房”其實是公司根據(jù)杞縣特色農(nóng)產(chǎn)品實際情況推出的購房補貼政策。

事實上，河南杞縣“大蒜換房”是開發(fā)商的變相降價，但這一行為卻凸顯出縣域房產(chǎn)銷售的困局。

“大蒜換房”看起來是房企的營銷噱頭，但從其背后的發(fā)展歷程來看，的確也透出了房企的心酸。筆者還想到不久前，廣西玉林曾有房企向購房者推薦3個以上就業(yè)崗位，更有其他中小城市擬將賣房納入基層社區(qū)考核……可以看出，縣城等中小城市房產(chǎn)銷售面臨困局，其深層原因還在于縣城人口流失，新樓盤的供應漫溢。

警惕縣城房地產(chǎn)泡沫的觀點，多年前就被提出?？h城人口問題說到底還在于就業(yè)缺乏吸引力?？h城產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，因此縣城就業(yè)一直是大難題;與此同時，因產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，土地財政依賴性較強，新樓盤建設盡管有較強的內(nèi)在驅(qū)動，但其消費相對乏力，導致新樓盤銷售困局凸顯。

當然，對“大蒜換房”銷售策略全盤否定也不一定正確。筆者認為，在城鎮(zhèn)化進程中，消化人口最多的可能還是縣城。對于縣城房子，大多數(shù)人購置的需求主要還是婚嫁和教育等剛需。既然是剛需，遇到資金缺乏的情況，“大蒜換房”的辦法或許也能解決部分問題，但決定縣城等中小城市樓市走向的重要原因還在于人口增長以及人口持續(xù)增長的預期，在于縣城產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和就業(yè)的提升。因此，“大蒜換房”只可看作權(quán)宜之計。筆者認為，“大蒜換房”凸顯出的中小城市發(fā)展的困局中，企業(yè)如何發(fā)展以及如何定位也需要直面現(xiàn)實。

今年5月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發(fā)了《關于推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設的意見》。筆者以前曾撰文提到，縣域經(jīng)濟發(fā)展要在“人”字上下功夫。縣城的繁華，最終還在于有一定的人氣或煙火氣，離開“人”的消費，很多產(chǎn)業(yè)發(fā)展都將失去動力。當前，很多行業(yè)都在談市場下沉，關涉縣城等中小城市的消費潛力，但這類問題的實質(zhì)，還是源于縣城是否有足夠消費能力的人群。

從市場經(jīng)濟行為的角度講，“大蒜換房”可以看作是行業(yè)促銷策略，但即便是促銷，也不一定能帶來真正有消費能力的人群。筆者認為，農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化進程中，農(nóng)村人口將成為縣城等中小城市消費需求新的增長點，如何釋放他們的消費需求，如何增強他們的消費潛力，這類問題非常值得探討。解決此類問題，關系到城鄉(xiāng)戶籍制度改革。戶籍制度的改革不應只停留在形式上，與戶籍制度掛鉤的種種社會保障福利也應及時跟上，以解決新進城者后顧之憂，激發(fā)社會的活力。

破除這些困局，亟待社會各界共同努力。(何翠云)